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    行業資訊

    發改委發布重磅文件,房地產喜迎三大變局!開發商注定才是親兒子!

    時間:2019/11/19 15:52:04 點擊:1941

    近日,為深入貫徹落實中央經濟工作會議精神,國發委公布了《2019年新型城鎮化建設重點任務》(以下簡稱重點任務),將積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶,繼續加大戶籍制度改革力度。明確大城市取消或放松落戶限制,北上廣深等超大城市也要大幅增加落戶規模。

    這份文件的重要意義在于:

    1、正式將“放寬落戶政策”上升到國家戰略層面。也就是說,開放落戶,將從城市的個別行為轉變成整體趨勢。

    2、明確了城市建設的宏觀思路。這份文件,可以說宣告著我國的城鎮化正式進入2.0時代。農村人口一股腦涌入城市的無序狀態宣告結束,中心城市、都市圈和城市群戰略愈發清晰。概括來說,就是由中心城市引領城市群,再進一步輻射周邊。

    3、規定了新型城鎮化建設的配套舉措。文件的內容十分充實,除了在宏觀層面進行規劃之外,還較為詳實地明確了操作層面的相關舉措。

    這意味著,在大城市落戶將會變得容易一些。對工作、生活在大城市的人,以及想買房的外地人來說,都是一大利好。

    ▲國家發展改革委發展規劃〔2019〕0617號文

    II型大城市全面取消落戶限制

    根據《重點任務》內容,2019年,積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶,繼續加大戶籍制度改革力度。其中,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制。

    這意味著,II型大城市在落戶上將不得再有“社保年限要求”。

    根據最新數據梳理顯示,城區常住人口100萬—300萬的II型大城市包括洛陽、南陽、開封、珠海、??诘瘸鞘?。這些城市主要集中在偏遠地區的省會城市及省內較發達市區。

    I型大城市要全面放開放寬落戶條件

    2018年的Ⅰ型大城市中實行積分落戶的要大幅提高社保和居住年限的權重,鼓勵取消年度落戶數量限制?!吨攸c任務》則明確,城區常住人口300萬—500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。

    梳理資料顯示,上述的I型大城市主要有大連、長沙、濟南、廈門、南寧等,主要為省會城市和副省級城市。

    重點群體則主要為高校和職業院校(技工院校)畢業生、城市間轉移就業人員,等等。

    北上廣深要大幅增加落戶規模超大特大城市的落戶政策也有了一些改變?!吨攸c任務》指出,超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

    根據最新城市規模劃分標準顯示,超大城市為城區常住人口1000萬以上的城市,特大城市為城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市(見下圖)。

    據報道,《2016年城市建設統計年鑒》發布數據顯示,4個超大城市主要有北京、上海、廣州、深圳。特大城市主要包括成都、南京、杭州、鄭州、沈陽等,以省會城市居多。

    ▲2018年全國百萬以上大城市排名

    允許租房的常住人口在城市公共戶口落戶

    《重點任務》提到,允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。去年3月,國家發展改革委的說法是,2018年我國將探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。從“探索”到“允許”,反映出政府在落戶政策態度上的改變。

    公共戶口又稱集體戶口,是戶籍關系掛靠在某一個集體戶頭上的居民戶口?!肮矐簟睕]有戶口簿,有需要使用時,可拿身份證前往戶口所在地派出所開具戶籍證明。

    擴大持居住證所享受福利,《重點任務》中提出,推進常住人口基本公共服務全覆蓋。確保有意愿的未落戶常住人口全部持有居住證,鼓勵各地區逐步擴大居住證附加的公共服務和便利項目。

    ▲全國人口密度

    具體項目包括:

    教育方面,《重點任務》提出,推進常住人口基本公共服務全覆蓋。確保有意愿的未落戶常住人口全部持有居住證,鼓勵各地區逐步擴大居住證附加的公共服務和便利項目。2019 年底所有義務教育學校達到基本辦學條件“20 條底線”要求,在隨遷子女較多城市加大教育資源供給,實現公辦學校普遍向隨遷子女開放,完善隨遷子女在流入地參加高考的政策。

    醫療方面,《重點任務》要求,全面推進建立統一的城鄉居民醫保制度,提高跨省異地就醫住院費用線上結算率,推進遠程醫療和社區醫院高質量發展。同時,調整優化教育醫療資源布局,新設立和搬遷轉移職業院校原則上優先布局在中小城市,將更多三級醫院布局在中小城市,支持大城市知名三級醫院在中小城市設立分支機構,支持大城市知名中小學對中小城市學校進行對口幫扶支教。全面推進建立統一的城鄉居民醫保制度,提高跨省異地就醫住院費用線上結算率,推進遠程醫療和社區醫院高質量發展。

    社保方面,擴大城鄉居民養老保險參保范圍,各地區要全面建立城鄉居民基本養老保險待遇確定和基礎養老金正常調整機制。

    住房方面,持續深化利用集體建設用地建設租賃住房試點,擴大公租房和住房公積金制度向常住人口覆蓋范圍。

    ▲全國城市群分布

    城市布局,扎實開展成渝城市群發展規劃實施情況跟蹤評估,研究提出支持成渝城市群高質量發展的政策舉措,培育形成新的重要增長極。有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州-西寧、呼包鄂榆等城市群發展規劃實施,建立健全城市群協調協商機制。

    鄉村振興,建立規范糾偏機制,逐年開展監測評估,淘汰錯用概念的行政建制鎮、濫用概念的虛假小鎮、缺失投資主體的虛擬小鎮。組織制定特色小鎮標準體系,適時健全支持特色小鎮有序發展的體制機制和政策措施。

    這意味著教育、醫療、社保、住房等福利將大大向城市常住人口傾斜。

    ▲2018年全國各省GDP數據,來源:大數據深度分析

    國家發改委城市和小城鎮中心研究員馮奎表示,從2019年新型城鎮化建設重點任務來看,戶籍改革的力度比以前有明顯加大,落戶條件要放開放寬、一些限制落戶的做法要取消等等。

    可以預見的效果包括:

    一是大城市、特大城市集聚人口的速度可能提速;

    二是都市圈、城市群人口在城鎮總人口中的比例將會進一步提高;

    三是相關的改革如“人地錢掛鉤政策”將進一步得到落實推動過程。

    ▲2017年主要城市人口排名

    相關領域專家則認為,這次國家發改委出臺的政策對北京、上海、廣州、深圳會有一定影響,但影響不會太大。專家表示,上述四個城市肯定會執行中央的戰略布局,但由于這些城市情況較為特殊,人口規模和密度都比較大,即使略微放開,程度也是有限的。專家認為,戶籍改革重點是解決非戶籍人口在城市落戶,尤其是以農業轉移人口為重點,應主要發展城區常住人口100萬-500萬的大城市,引導人們向二、三線城市發展。

    ▲2018年人口吸引力前十榜單

    總的來講,這次政策能促進城鎮化較快發展,有效推動人口進城,對于擴大消費、穩定經濟增長將有積極作用;鄭州屬于特大城市行列,又肩負著中原城市群的引領作用,特別是目前正在全力建設國家中心城市,發展鄭州大都市區,城市建設將會在政策支持下逐步加快。但要想吸引更多農村人口安心落地城市,沒有優越的待遇恐怕有難度,畢竟近年來國家對農業的支持力度也是越來越大,論戶口含金量來說,未來農村戶口優于城市。

    無論如何,城鎮化仍然是當前“擴大內需、穩增長”的重要手段。城鎮化關聯著房地產,房地產關聯著龐大產業鏈。

    這是城市發展的巨大機遇,也是房地產的巨大機遇。

    國家發改委:房地產開發商才是親兒子!

    國家發改委通過官網,公布了《關于支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》,通知說到:

    “進一步增強企業債券服務實體經濟能力,打好防范化解重大風險攻堅戰,提高直接融資比重,優化債券融資服務,推動經濟實現高質量發展,現就優質企業發行企業債券有關事項通知如下”。

    圖,發改委通知截圖

    通知中震撼的是,24處使用“優質企業”這個詞匯,并且著重提出“優質企業”就是房地產開發商,而這些優質的開發商就是本次通知中要服務的實體經濟。

    這就是宣布房地產就是實體經濟,房地產就是振興實體經濟的支柱。

    可以想到,發改委的通知明確地告訴大家,房地產開發商只能壯大、不能弱化,不僅不能“離場”,而且要走向更加廣闊的舞臺。

    開發商其實就是國家建設的執行力量,城市的住房與建設委員會就是開發商的直接領導層。住房開發過程中的五證就是針對開發商開發進程不同階段的審批。開發商購買的土地就是這個城市的原始股,城市政府在出讓土地的時候就會告訴開發商這塊土地的未來周邊的公共設施規劃,開發商在拿到這塊土地以后就會開始做住房的前期準備工作,當拿到預售證以后,在建的房產就可以上市出售了(相當股票的IPO),首批買到房產的業主在拿到房產證以后就可以到中介公司進行交易了,相當于在股市中二級市場賣出股票。

    是的,開發商就是國家建設城市發展的執行力量,就是把買房人的資金通過土地出讓金的形式上繳給國家的通道。

    同時,開發商還有另一個重要的職責,就是充當老百姓對房價發泄不滿時的出氣筒,就是充當房價過快上漲的替罪羊。

    就像兩個小孩打架,精明的父母一定是站在打架孩子的中間,然后在打贏的孩子的屁股上打兩下,注意一定是嘴上罵得狠下手輕的很,因為這都是給打輸的孩子看的。然后勸開后會給打贏的孩子屁股揉揉,看看打爛沒有,萬一打爛了,立刻送進最好的醫院好吃好喝趕緊恢復身體,因為父母知道,這個打贏的孩子就是未來自己最好的孩子。

    于是,發改委給廣大房地產開發商們的融資,就是看到前一段把孩子屁股打爛了之后,趕緊好吃好喝加強營養的過程,目的就是以后靠這樣的孩子才能支撐國家發展重任,讓實體經濟振興,早日實現偉大復興中國夢。

    來源:網絡


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